FAQ
1. Grundlagen der Immobilienfinanzierung
Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Ihre maximale Kreditsumme hängt von Ihrem monatlichen Nettoeinkommen, Ihren Ausgaben und Ihrem Eigenkapital ab. Als Faustregel gilt: Die monatliche Kreditrate sollte 35 % bis maximal 40 % Ihres Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigen.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Hauskauf?
Idealerweise sollten Sie 20 % des Kaufpreises plus die kompletten Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) aus eigenen Mitteln bezahlen können. Das entspricht meist ca. 25 % bis 30 % des Gesamtkaufpreises.
Ist eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital möglich?
Ja, eine sogenannte 110-Prozent-Finanzierung (Vollfinanzierung) ist möglich, setzt aber ein sehr hohes und sicheres Einkommen sowie eine makellose Bonität voraus. Banken verlangen hierfür oft deutliche Zinsaufschläge.
Was ist ein Finanzierungszertifikat und wofür brauche ich es?
Ein Finanzierungszertifikat (oder Vorab-Zusage) ist eine schriftliche Bestätigung eines Finanzierungsvermittlers oder einer Bank, dass Sie sich eine bestimmte Kreditsumme leisten können. Es verschafft Ihnen bei Immobilienbesichtigungen und Verhandlungen einen enormen Vorsprung vor anderen Käufern.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Immobilienkredit?
Die Bank benötigt Bonitätsunterlagen (Gehaltsnachweise der letzten 3 Monate, letzten Steuerbescheid, Eigenkapitalnachweis, Schufa-Auskunft) sowie Objektunterlagen (Exposé, Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Kaufvertragskonzept).
Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?
Der Sollzins (früher Nominalzins) ist die reine Gebühr für das geliehene Geld. Der Effektivzins beinhaltet zusätzlich alle Preisbestandteile, Bearbeitungskosten und Tilgungsverrechnungen. Für den Anbietervergleich ist immer der Effektivzins entscheidend.
Wie lange sollte die Zinsbindung gewählt werden?
In Zeiten niedriger Zinsen empfiehlt sich eine lange Zinsbindung von 15 bis 20 Jahren, um Planungssicherheit zu haben. Bei sehr hohen Zinsen kann eine kürzere Zinsbindung (5 bis 10 Jahre) sinnvoll sein, um später günstiger umzuschulden.
Was ist ein Forward-Darlehen?
Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich die aktuell gültigen Bauzinsen für die Zukunft (bis zu 60 Monate im Voraus) sichern, bevor Ihre aktuelle Zinsbindung ausläuft. Dafür berechnet die Bank einen geringen Zinsaufschlag.
Was passiert nach Ablauf der Zinsbindung?
Ist der Kredit nach der Zinsbindung noch nicht abbezahlt, benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung. Diese können Sie bei Ihrer bisherigen Bank (Prolongation) oder bei einer neuen Bank (Umschuldung) abschließen, meist zu den dann aktuell geltenden Marktzinsen.
Wie berechnet sich die monatliche Rate (Annuität)?
Die monatliche Rate bei einem Annuitätendarlehen setzt sich aus dem Zinsanteil (Gebühr für die Bank) und dem Tilgungsanteil (Rückzahlung der Kreditsumme) zusammen. Die Rate bleibt über die Zinsbindung konstant, jedoch sinkt der Zinsanteil im Laufe der Zeit, während der Tilgungsanteil steigt.
Was sind Sondertilgungen?
Sondertilgungen sind außerplanmäßige Rückzahlungen des Kredits, die über die monatliche Rate hinausgehen. Bei den meisten Banken sind jährliche Sondertilgungen von 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme kostenlos möglich, wodurch Sie Zinsen sparen und schneller schuldenfrei sind.
2. Der Kaufablauf (Schritt für Schritt)
Wie ist der Ablauf beim Hauskauf in Deutschland?
Der Ablauf gliedert sich in folgende Schritte: 1. Budgetklärung & Finanzierungszertifikat. 2. Immobiliensuche & Besichtigung. 3. Einigung mit dem Verkäufer. 4. Finale Finanzierungszusage der Bank. 5. Beurkundung des Kaufvertrags beim Notar. 6. Kaufpreiszahlung. 7. Schlüsselübergabe.
Warum brauche ich einen Notar für den Immobilienkauf?
In Deutschland ist ein Immobilienkaufvertrag ohne notarielle Beurkundung rechtlich unwirksam. Der Notar agiert als neutraler Vermittler, klärt rechtliche Rahmenbedingungen, sorgt für die Grundbucheintragungen und sichert Käufer sowie Verkäufer ab.
Wer wählt den Notar aus und wer bezahlt ihn?
In der Regel wählt der Käufer den Notar aus, da er auch die Kosten (ca. 1,5 bis 2 % des Kaufpreises inkl. Grundbuchkosten) für die Beurkundung trägt.
Was ist das Grundbuch?
Das Grundbuch ist ein amtliches, öffentliches Register beim Amtsgericht. Darin sind die Eigentumsverhältnisse, Rechte (z.B. Wegerechte) und Belastungen (z.B. Grundschulden der finanzierenden Bank) eines Grundstücks verbindlich dokumentiert.
Was ist eine Auflassungsvormerkung?
Die Auflassungsvormerkung ist quasi die „Reservierung“ der Immobilie für den Käufer im Grundbuch. Sie schützt den Käufer in der Phase zwischen Kaufvertragsunterzeichnung und endgültiger Eigentumsumschreibung davor, dass der Verkäufer die Immobilie heimlich ein zweites Mal verkauft oder neu belastet.
Was ist eine Grundschuld?
Die Grundschuld ist die Absicherung für die finanzierende Bank. Sie wird ins Grundbuch eingetragen und gibt der Bank das Recht, die Immobilie im Notfall (wenn der Kredit nicht mehr bedient wird) zwangsversteigern zu lassen.
Wann muss ich den Kaufpreis bezahlen?
Der Kaufpreis wird fällig, wenn alle Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt sind (z.B. Eintragung der Auflassungsvormerkung, Löschung alter Grundschulden des Verkäufers). Der Notar versendet dann eine offizielle „Kaufpreisfälligkeitsmitteilung“.
Wann findet die Schlüsselübergabe statt?
Die Schlüsselübergabe (Übergang von Nutzen und Lasten) erfolgt in der Regel direkt, nachdem der vollständige Kaufpreis auf dem Konto des Verkäufers eingegangen ist.
Was ist ein Vorvertrag und ist er bindend?
Ein Vorvertrag dokumentiert die ernsthafte Kaufabsicht, ist in Deutschland bei Immobilien aber nur dann rechtlich bindend, wenn er notariell beurkundet wurde.
3. Kaufnebenkosten & Steuern
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten insgesamt?
Rechnen Sie bei einem Immobilienkauf in Deutschland mit Kaufnebenkosten in Höhe von ca. 9 % bis 15 % des Kaufpreises. Diese setzen sich zusammen aus Grunderwerbsteuer, Notar-/Grundbuchkosten und Maklerprovision.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache und variiert je nach Bundesland. Sie liegt zwischen 3,5 % (z.B. in Bayern und Sachsen) und 6,5 % (z.B. in Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Saarland).
Wann ist die Grunderwerbsteuer fällig?
Sie erhalten den Grunderwerbsteuerbescheid vom Finanzamt in der Regel wenige Wochen nach der notariellen Beurkundung. Erst wenn diese Steuer bezahlt ist, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die für die finale Eigentumsumschreibung im Grundbuch zwingend nötig ist.
Wie hoch ist die Maklerprovision?
Die Maklerprovision wird bei privat genutzten Wohnimmobilien (Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen) bundesweit meist hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Die Höhe ist frei verhandelbar, liegt aber üblicherweise bei insgesamt ca. 7,14 % (also je 3,57 % inkl. MwSt. für Käufer und Verkäufer).
Kann ich die Kaufnebenkosten über die Bank mitfinanzieren?
Das ist sehr selten und nur bei hervorragender Bonität (hohes Einkommen, absolute Arbeitsplatzsicherheit) im Rahmen einer 110%-Finanzierung möglich. Banken sehen es lieber, wenn Nebenkosten vollständig aus dem Eigenkapital gedeckt werden, da sie den Immobilienwert nicht erhöhen. Bei 1-credit.de lösen Finanzierer das mit einem guten Konzept! Frag einfach hier an!
Was ist die Spekulationssteuer bei Immobilien?
Wenn Sie eine nicht selbst bewohnte (also vermietete) Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf wieder verkaufen, fällt auf den Gewinn die Spekulationssteuer an. Selbst bewohnte Immobilien können oft steuerfrei verkauft werden, wenn sie im Jahr des Verkaufs und den zwei vorangegangenen Jahren selbst bewohnt wurden.
4. Neubau & Modernisierung
Was ist der Unterschied zwischen Bauträger und Bauunternehmer?
Beim Bauträger kaufen Sie das Grundstück und das noch zu bauende Haus aus einer Hand. Beim Bauunternehmer (bzw. Generalunternehmer) besitzen Sie das Grundstück bereits und beauftragen diesen lediglich mit der Errichtung des Hauses.
Was sind Bereitstellungszinsen?
Bereitstellungszinsen sind Gebühren (oft 0,25 % pro Monat), die die Bank dafür verlangt, dass sie die Kreditsumme bereithält, aber noch nicht (oder noch nicht vollständig) ausgezahlt hat. Das ist besonders beim Neubau wichtig, da der Kredit hier nur schrittweise nach Baufortschritt abgerufen wird.
Wie funktioniert der Zahlungsplan beim Neubau?
Wenn Sie über einen Bauträger bauen, richtet sich der Zahlungsplan nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Diese legt gesetzlich fest, dass Raten immer nur nach tatsächlichem Baufortschritt (z.B. 30 % nach Rohbaufertigstellung, 5 % nach Fenstereinbau) gezahlt werden dürfen.
Was gehört zu den Baunebenkosten?
Baunebenkosten machen oft 15-20 % der Bausumme aus. Dazu zählen Erschließungskosten (Strom, Wasser, Glasfaser), Bodengutachten, Baugenehmigungen, Architektenhonorare, Vermessungskosten und Bauversicherungen.
Welche Versicherungen brauche ich als Bauherr?
Unverzichtbar sind die Bauherrenhaftpflichtversicherung, die Bauleistungsversicherung und die Feuerrohbauversicherung (die später oft nahtlos in die Wohngebäudeversicherung übergeht).
5. Besonderheiten beim Kauf von Eigentumswohnungen (WEG)
Was ist eine Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung regelt bei Mehrfamilienhäusern, wem was gehört (Sondereigentum wie die Wohnung vs. Gemeinschaftseigentum wie Treppenhaus und Dach) und wie die Rechte und Pflichten der Eigentümergemeinschaft (WEG) verteilt sind. Sie ist das wichtigste Dokument beim Wohnungskauf.
Was ist das Hausgeld?
Das Hausgeld ist ein monatlicher Abschlag, den jeder Wohnungseigentümer an die Hausverwaltung zahlt. Es deckt Betriebskosten (Müll, Wasser, Heizung), Verwaltungsgebühren und die Einzahlung in die Instandhaltungsrücklage.
Warum ist die Instandhaltungsrücklage wichtig?
Mit dieser finanziellen Reserve, die von der Eigentümergemeinschaft angespart wird, werden zukünftige Reparaturen am Gemeinschaftseigentum (z.B. neues Dach, Heizungstausch) bezahlt. Prüfen Sie vor dem Kauf immer die Höhe der Rücklage und ob Sonderumlagen geplant sind.
Was ist eine Sonderumlage?
Reicht die Instandhaltungsrücklage für eine notwendige große Reparatur nicht aus, können die Eigentümer eine Sonderumlage beschließen. Dann muss jeder Eigentümer (oft sehr kurzfristig) einen festgelegten Betrag anteilig zahlen.
6. Fördermittel & Risikoabsicherung
Welche Förderungen gibt es für Immobilien (KfW)?
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse für energieeffizientes Bauen, die energetische Sanierung (z.B. Heizungstausch) und für Familien (z.B. das Programm „Wohneigentum für Familien“ – WEF). Die Programme ändern sich regelmäßig, eine Beratung ist hier Pflicht.
Muss ich eine Risikolebensversicherung abschließen?
Es ist keine gesetzliche Pflicht, wird aber von Banken oft gefordert oder dringend empfohlen, insbesondere wenn Paare oder Familien gemeinsam finanzieren. Sie schützt die Hinterbliebenen davor, die Kreditraten im Todesfall eines Partners nicht mehr tragen zu können.
Wie kann ich die Baufinanzierung gegen Berufsunfähigkeit absichern?
Eine Berufsunfähigkeitsversicherung (BU) fängt den Einkommensausfall auf, falls Sie durch Krankheit oder Unfall nicht mehr arbeiten können. So ist sichergestellt, dass die monatlichen Kreditraten weiterhin bedient werden können.
Was passiert mit der Finanzierung bei einer Scheidung?
Grundsätzlich haften beide Kreditnehmer (sofern beide den Vertrag unterschrieben haben) weiterhin gesamtschuldnerisch gegenüber der Bank. Mögliche Lösungen sind der Verkauf der Immobilie, die Auszahlung eines Partners (der andere übernimmt den Kredit allein, sofern die Bank zustimmt) oder die gemeinsame Vermietung.